FIANZAS DE ARRENDAMIENTOS

Contratos de Arrendamiento
con fianza

El artículo 36 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994 de 24 de noviembre) establece que será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento de finca urbana, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, o dos mensualidades si es arrendamiento de uso distinto a vivienda (local o negocio).

La Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León (B.O.C. y L. nº 173 de 7 de septiembre de 2010) regula desde el 8 de noviembre de 2010 la OBLIGACIÓN por parte de los arrendadores y subarrendadores de depositar a disposición de la Administración de la Comunidad el importe de las citadas fianzas.

En Castilla y León, las Cámaras de la Propiedad Urbana, asociaciones de interés social y sin ánimo de lucro, son las encargadas de realizar la gestión recaudatoria de las fianzas arrendaticias, cuyos importes son liquidados trimestralmente a la Junta de Castilla y León y transferidos a su cuenta tesorera, para el cumplimiento por los poderes públicos de los objetivos de favorecimiento y desarrollo de las políticas de vivienda en nuestra Comunidad Autónoma. La labor de las Cámaras de la Propiedad Urbana no se reduce a la mera recaudación, sino que se encargan de informar a los arrendadores sobre los trámites oportunos a realizar en el cumplimiento de esta obligación, así como facilitarles en lo posible la propia tramitación, certificando y dando fe, en su caso, de la existencia del contrato registrado y su fianza, de extraordinaria utilidad en caso de pérdida del contrato de alquiler.

La existencia de fianza supone una garantía para el arrendador del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato (como regla general, desperfectos en la vivienda). En el caso de arrendamientos de inmuebles situados en la provincia de León el depósito ha de realizarse en las oficinas de la Cámara de la Propiedad Urbana de León en el PLAZO DE UN MES desde la formalización del contrato, a donde podrá dirigirse para recibir información sobre la forma más adecuada de llevarlo a cabo.

De esta forma, los arrendatarios o inquilinos obtienen la garantía de recuperar su importe al término del arrendamiento, siempre que efectivamente hayan cumplido con las obligaciones derivadas del contrato.

Preguntas Frecuentes sobre
la fianza Arrendaticia

1. ¿Dónde se regula el depósito de fianzas?

En la Comunidad Autónoma de Castilla y León se regula por la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León (a su vez modificada por la Ley 10/2013, de 16 de diciembre, de medidas urgentes en materia de Vivienda y por Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo). La Ley 9/2010 regula la forma de depósito, las infracciones y sus sanciones y precisa algunos otros aspectos del depósito de fianza, dedicándole el art. 36 y todo un capítulo (Capítulo V).

2. ¿Qué es la fianza arrendaticia?

La fianza es un depósito en metálico que debe abonar el inquilino al arrendador en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. La fianza es obligatoria y actúa como garantía del propietario, para que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato. La obligación de entrega de fianza arrendaticia se establece en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

3. ¿Qué garantiza la fianza?

La fianza garantiza al propietario todas las obligaciones asumidas por el arrendatario y, por lo tanto, responde no solo por los desperfectos que existan al término del contrato en el inmueble arrendado, sino también del pago de las rentas adeudadas, pago de suministros pendientes y de cualquier incumplimiento de obligaciones, ya sean pecuniarias o no, asumida por la parte arrendataria.

4. ¿Tiene obligación el arrendatario de entregar fianza al arrendador?

Sí. El arrendatario tiene obligación de entregar al arrendador el importe de una mensualidad de renta en contratos de viviendas y de dos mensualidades en contratos de uso distintos del de viviendas (así lo establece el art. 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Solo están exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos (art. 36.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

5. ¿Qué puede hace el propietario si el arrendatario no le ha dado la fianza legal en el momento de la celebración del contrato?

El propietario la puede reclamar. Siendo la falta de entrega de fianza causa para que prospere también el desahucio por falta de pago.

6. ¿Además de la fianza legal puede el propietario exigir otras garantías adicionales o complementarias?

Sí, pero actualmente con limitaciones en los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del día 6/03/2019. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por lo tanto junto con la fianza legal de un mes prevista para contratos de arrendamiento de vivienda solo se puede pedir dos meses más de garantía adicional (fianza, aval, etc.)

En los contratos de vivienda de duración superior a cinco años o superior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica y en los contratos de uso distinto del de vivienda podrán pactarse libremente por las partes las garantías adicionales que libremente estimen.

7. ¿Se puede actualizar la fianza durante la vigencia del arrendamiento?

En los arrendamientos de uso de vivienda durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

8. ¿Cuáles son los arrendamientos en los que es obligatorio para el arrendador depositar la fianza?

Todos los arrendamientos y subarrendamientos de fincas urbanas sujetos a la legislación de arrendamientos urbanos.

Por consiguiente, es obligatorio depositar fianza en todos los arrendamientos de viviendas (ya sea destinada a vivienda habitual o de temporada) y de uso distinto del de viviendas que recaigan sobre una finca urbana (locales, plazas de garaje, etc.).

9. ¿Quién tiene que depositar la fianza?

El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador (y, en su caso, también el subarrendador), incluso aunque este haya renunciado a exigírsela al arrendatario (o subarrendatario) o simplemente no la haya recibido de éste.  Por consiguiente, el arrendatario tiene obligación de entregar la fianza al arrendador, y éste tiene obligación de hacer el depósito de la fianza.

10. ¿Tiene el arrendador obligación de depositar la fianza en algún sitio?

Sí, y está siempre debe ser depositada en el organismo competente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.

11. ¿Dónde se hace el depósito de la fianza?

En Castilla y León, las Cámaras de la Propiedad Urbana, asociaciones de interés social y sin ánimo de lucro, son las encargadas de realizar la gestión recaudatoria de las fianzas arrendaticias, cuyos importes son liquidados trimestralmente a la Junta de Castilla y León y transferidos a su cuenta tesorera, para el cumplimiento por los poderes públicos de los objetivos de favorecimiento y desarrollo de las políticas de vivienda en nuestra Comunidad Autónoma. Se excepciona el supuesto del régimen de concierto para los arrendadores cuyas fianzas superen la cantidad de doce mil euros, según la Orden de 31 de mayo de 1988 de la Consejería de Presidencia y Administración Territorial, por la que se regula el procedimiento de ingreso y devolución de fianzas correspondientes a viviendas, locales de negocio y suministros sometidos al régimen de concierto (BOCYL de 15 de Junio de 1988)

12. ¿Cómo se puede hacer el depósito de fianzas?

El depósito de fianzas en las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León puede hacerse por medio de diferentes trámites, de los que le informarán en la Cámara de la Propiedad en la que radique el inmueble objeto de arrendamiento.

13. ¿Tengo que pagar alguna tasa por depositar la fianza?

No. Este depósito es gratuito.

14. ¿Qué plazo hay para hacer el depósito de fianza?

El plazo para depositar la fianza es de un mes a contar desde la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.

15. ¿Tiene alguna penalización depositar la fianza fuera del plazo legal?

Sí. Se considera infracción leve incumplir la obligación de depositar la fianza en el plazo de un mes desde la fecha de formalización del contrato de arrendamiento. Cuando la cuantía de la fianza sea superior a 600 euros la infracción es tipificada como grave, y como muy grave cuan la cuantía de la fianza supere los 6.000 euros (art. 102.q y 103.o, y 104.g, de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León).

Las infracciones leves se sancionan con multa de hasta 3.000 euros, las graves con multa de 3.001 hasta 15.000 euros y las muy graves con multa de 15.001 hasta 90.000 euros (art. 105 de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León).

16. ¿Qué consecuencias puede tener no cumplir con la obligación de depositar la fianza?

Son las mismas consecuencias que depositarlas fuera de plazo legal.

Sí. Se considera infracción leve incumplir la obligación de depositar la fianza del contrato de arrendamiento. Cuando la cuantía de la fianza sea superior a 600 euros la infracción es tipificada como grave, y como muy grave cuando la cuantía de la fianza supere los 6.000 euros (art. 102.q y 103.o, y 104.g, de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León). Las infracciones leves se sancionan con multa de hasta 3.000 euros, las graves con multa de 3.001 hasta 15.000 euros y las muy graves con multa de 15.001 hasta 90.000 euros (art. 105 de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León).

17. ¿Además del depósito de fianza, tiene el arrendador alguna obligación formal más en relación a la fianza?

El arrendador tiene la obligación de comunicar por escrito al arrendatario la realización del depósito en el plazo de un mes a contar desde la formalización del contrato, y le entregará una copia del documento acreditativo del depósito.

18. ¿Quién puede pedir la devolución del depósito de fianzas?

El arrendador y subarrendador de fincas urbanas

19. ¿Cuál es el plazo de la Administración para la devolución del depósito de la fianza?

Acreditada la extinción del contrato que dio lugar a la constitución del depósito, se devolverá la cantidad depositada en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud por parte del obligado a depositarla; el incumplimiento de dicha obligación devengará el interés legal correspondiente desde la fecha del vencimiento del citado plazo hasta la fecha efectiva de devolución (art. 42 de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León).

20. ¿Qué puede hacer el propietario para recuperar la fianza depositada si ha perdido los documentos justificativos del depósito de fianza?

Son distintos los trámites para recuperar por el propietario el importe de la fianza según se le hayan entregado en el momento de constituirse el depósito Papel de Fianzas (títulos Oficiales) o un Resguardo de Depósito de Fianza. En la Cámara de la Propiedad Urbana que corresponde al domicilio del inmueble arrendado le informarán de los trámites a realizar.

21. ¿Qué plazo tiene el arrendador para devolver al arrendatario la fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 Ley 29/1994) establece que el arrendador debe restituir la fianza al final del arriendo. Si no lo hace en el plazo máximo de un mes desde que se termine el contrato y el arrendatario le devuelva las llaves, el importe de la fianza que hay que devolver se verá incrementando con el interés legal del dinero.

22. ¿Cuándo no tiene obligación el propietario de devolver la fianza al arrendatario?

· Cuando el arrendatario o inquilino adeude renta al término del contrato.
· En caso de que exista algún desperfecto en el inmueble (incluidos daños en las instalaciones o en el mobiliario o electrodomésticos si se ha alquilado amueblado).
· Cuando no se entregue la vivienda en las condiciones necesarias de limpieza, en cuyo caso la fianza de destinará a este fin, y se devolverá la cantidad que en su caso pudiera sobrar.
· Cuando se adeuden cantidades por consumo de suministros, como el agua, electricidad, etc.

23. ¿Se puede utilizar la fianza para pagar las últimas rentas?

No, pues la fianza tiene una finalidad específica, y es la de responder de los posibles desperfectos que la persona arrendataria haya podido causar en el inmueble. El inquilino no puede dejar de pagar con el pretexto de que hay compensación de cuantía de rentas con la fianza, pues al propietario le deja sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en la vivienda.

24. ¿Devengan intereses a favor del arrendatario el importe de la fianza legal entregada al arrendador?

No. La fianza legal no devenga intereses durante el tiempo de vigencia del arrendamiento. Así lo establece nuestra legislación (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Art. 37.3 de la Ley 9/2010, de 30 de Agosto, del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León).

Pero sí se devengan intereses a favor del arrendatario si la fianza no se devuelve por el arrendador en el plazo de un mes a contar desde la terminación del contrato.

25. ¿Cómo puede reclamar el arrendatario la fianza retenida por el propietario sin causa legal?

En el supuesto de que el arrendador no proceda a la devolución de la fianza el arrendatario podrá acudir a la vía judicial. El procedimiento es el juicio verbal, por cuanto el art. 249.1.6ª LEC, reformado por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes materia de alquiler y vivienda, establece que se decidirán en el juicio verbal las demandas que versen sobre asuntos relativos a arrendamientos urbanos en los que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento.

En este procedimiento no se exige la intervención de Abogado ni Procurador salvo que la cuantía reclamada exceda de 2.000 euros, en cuyo caso es preceptiva la intervención de estos profesionales.

26. ¿Cuál es la finalidad y ventajas del depósito de fianzas?

La primera vez que se regula la fianza arrendaticia en nuestro país es a través del Decreto de 21 de junio de 1920 como límite al abuso que algunos arrendadores venían practicando solicitando cantidades desorbitantes como garantía del pago de la renta como consecuencia de la grave crisis económica y la escasez y carestía de las viviendas. Lo que nació como un sistema de protección de los inquilinos se convirtió también en un sistema recaudatorio con fines de interés público tras la aprobación de la Ley de 19 de abril de 1939. Esta doble finalidad de la Fianza, de protección del arrendatario y recaudatoria, desaparece tras Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. En esta Ley no se recoge la prohibición al arrendador de percibir en concepto de fianza cantidades superiores a las tasadas legalmente.

En la actualidad en Castilla y León los depósitos de fianza se destinan al cumplimiento por los poderes públicos de los objetivos de favorecimiento y desarrollo de las políticas de vivienda en nuestra Comunidad Autónoma.

El depósito de fianzas ofrece ventajas:

· Es una garantía para el arrendatario (caso que el propietario a quien se entregó se vuelva insolente)
· Su importe no se incluye en el caudal hereditario del causante-arrendador.
· Constancia de los elementos fundamentales del contrato en un registro público (medio de prueba en caso de pérdida, fehaciencia ante la administración, AEAT …).
· Posibilidad de realización de estudios de mercado de alquiler y su evolución por la administración y Cámaras de la Propiedad Urbana.

27. ¿Se puede compensar el pago de las rentas con la fianza entregada al propietario?

No. La fianza solo es exigible por el arrendatario al término del contrato, y siempre que no exista causa legal para su retención. Más información en la respuesta a la pregunta nº 30

28. ¿Es obligatorio depositar la fianza en los contratos de arrendamiento de industria o negocio?

En los arrendamientos de industria o de negocio solo hay obligación de depositar fianza cuando las partes hayan pactado que se regule por la legislación especial de arrendamientos urbanos. En el supuesto que se regule por el Código Civil y por lo pactado no habrá obligación de depositar la fianza entregada al arrendador.

29. ¿Puede la entrega de un aval bancario sustituir la obligación de entregar la fianza legal y su depósito?

No. La obligación de entregar la fianza legal y su depósito no puede ser sustituida por la entrega de un aval bancario. La Ley no establece esta excepción.

30. ¿Durante un procedimiento de desahucio es viable alegar la compensación de rentas con la fianza entregada?

No. el artículo 1.195 del Código Civil establece que para que pueda existir compensación es necesario que dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras una de la otra, siendo preciso, para que proceda la compensación, conforme al artículo 1.196 del cuerpo legal precitado, que las dos deudas estén vencidas y sean líquidas y exigibles, extremos, éstos, que, evidentemente, no concurren en la fianza, pues para la devolución de la fianza es precisa la finalización del contrato y que no haya desperfectos, que el arrendatario esté al corriente de pagos con la propiedad, comunidad de vecinos y compañías suministradoras, de tal forma, que hasta que no se finalice el contrato y se determine si existen desperfectos o gastos de los que deba responder la fianza no se sabrá si existe alguna cuantía a devolver por el arrendador a la arrendataria en concepto de fianza y, por consiguiente, evidente es, que la cuantía que se pretenda compensar en un juicio de desahucio no es una cuantía líquida, vencida y exigible a favor de la demandada, de ahí, que no concurren los requisitos exigidos legalmente para poder hablar de compensación. En este sentido se han pronunciado, a modo de ejemplo, la Sentencia nº 426/17 de la Audiencia Provincial de León, Sección 1ª, de 7/12/2017 y la Sentencia nº 175/2020 de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela de fecha 30/06/2020.

31. ¿Durante la pandemia se puede compensar el pago de las rentas con la fianza?

Solo se puede compensar en supuestos muy concretos.

Regimen Sancionador

La ley del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León establece las sanciones aplicables a los arrendadores que incumplan con esta obligación de depositar el importe de la fianza:

Infracciones muy graves, sancionables con multas desde 15.001 hasta 90.000 €:

El incumplimiento de la obligación de depositar las fianzas de arrendamientos urbanos en el plazo de un mes desde la fecha de la formalización del contrato de arrendamiento cuando la cuantía sea superior a 6.000 euros.

Infracciones graves, sancionables con multas desde 3.001 hasta 15.000 €:

El incumplimiento de la obligación de depositar las fianzas de arrendamientos urbanos en el plazo de un mes desde la fecha de la formalización del contrato de arrendamiento cuando la cuantía de la fianza sea superior a 600 euros, la obstrucción de la labor inspectora y la presentación fuera de plazo de la declaración anual en el régimen de concierto.

Infracciones leves, sancionables con multa de hasta 3.000 €:

El incumplimiento de las obligaciones de presentación de declaraciones y de colaboración con la Administración en materia de fianzas de arrendamientos urbanos, cuando no constituyan infracción grave. El incumplimiento de cualquier obligación impuesta por la presente Ley y que no tengan la calificación de muy grave o grave.

Legislación Aplicable